Il y a dix ans, un fils héritant d'une villa de 1,5 million d'euros à Mijas devait payer des droits de succession espagnols de €474,260. Selon les règles actuellement en vigueur en Andalousie, le même héritage produit une facture d'environ €4,742 — et si la succession valait moins d'un million d'euros par héritier, rien du tout. L'exemple travaillé vient de Tejada Solicitors, cabinet fiscal de Malaga, et il capture l'un des faits les moins médiatisés sur la possession d'une propriété sur la Costa del Sol : l'Andalousie a démantelé ses droits de succession pour la famille proche au point que, pour la plupart des héritiers directs, il existe à peine.
Pourtant, la question de savoir ce qui arrive à une maison de Marbella lorsque son propriétaire décède va bien au-delà de la simple fiscalité. La loi espagnole décide qui peut hériter, à moins que vous ne preniez une mesure juridique spécifique pour vous en retirer. Un testament étranger peut prendre des mois, parfois plus d'un an, pour être reconnu en Espagne. Et le fisc espagnol applique un délai de six mois à compter de la date du décès, qui ne s'arrête pas pendant le deuil d'une famille. Pour quiconque achète entre Marbella, Estepona, Benahavís et Casares, la succession n’est pas une réflexion après coup ; cela fait partie de la structuration correcte de l’achat dès le premier jour. Ce guide présente les réalités auxquelles sont confrontés les propriétaires étrangers, avec les chiffres et les références juridiques derrière chaque réclamation.
De six chiffres à une erreur d’arrondi : comment l’Andalousie a démonté ses droits de succession
L'impôt espagnol sur les successions et les donations (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) est un impôt d'État dont le barème est progressif. 7,65% à 34% en vertu de la loi 29/1987, avant les multiplicateurs de parenté qui peuvent pousser le taux effectif encore plus haut. Fondamentalement, l'impôt est payé par l'héritier, et non par la succession – et son administration est déléguée aux dix-sept communautés autonomes espagnoles, qui peuvent y ajouter leurs propres allocations. Cette décentralisation est la raison pour laquelle le même héritage peut être imposé à des niveaux très différents dans différentes régions d'Espagne, et pourquoi la position de l'Andalousie est si importante pour quiconque possède une propriété ici.
L’Andalousie a progressé en deux étapes. Le décret-loi 1/2019 a introduit un 99 % de réduction de l'impôt dû par les héritiers des groupes I et II — enfants, petits-enfants, conjoints et parents — en cas de décès à partir d'avril 2019. La loi 5/2021 a ensuite consolidé le régime et fixé une allocation personnelle de 1 000 000 € par héritier pour ces mêmes groupes. La mécanique mérite d'être précisée : chaque enfant ou conjoint hérite du premier million d'euros en franchise d'impôt, et au-delà de ce seuil, la facture calculée est réduite de 99 %. Une fille qui hérite d’une succession d’une valeur de 1,8 million d’euros paie des impôts sur 800 000 euros – et ne conserve alors que 1 % du passif qui en résulte, soit quelques milliers d’euros au lieu d’une somme à six chiffres. Les partenaires non mariés enregistrés (parejas de hecho) sont traités comme des conjoints, mais seulement si le partenariat est inscrit au registre andalou – un détail administratif avec d'énormes conséquences financières, comme nous l'expliquons ci-dessous.
Les non-résidents ne sont pas exclus de tout cela. Suite à l'arrêt de la Cour européenne de justice de septembre 2014 (affaire C-127/12), l'Espagne ne peut plus refuser les avantages fiscaux régionaux aux héritiers non-résidents, et le principe a depuis été étendu dans la pratique aux héritiers résidant en dehors de l'UE également. Un fils vivant à Londres ou à Toronto et héritant de la villa de ses parents à Nueva Andalucía bénéficie de la même allocation de 1 million d'euros et de la même réduction de 99 % qu'un Sevillano à vie. Pour un aperçu de la façon dont cela s'inscrit dans le tableau plus large des coûts de propriété, notre Taxe des non-résidents et guide des coûts pour acheter à Marbella couvre les taxes côté achat en détail.
Pourquoi le seuil d’un million d’euros est-il si important ici, en particulier ? Parce que la valeur des propriétés à Marbella a largement dépassé ce chiffre. Selon Rapport de prix d'Idealista pour avril 2026, le prix moyen demandé à Marbella s'élève à 5,596 €/m², en hausse de 9,0% sur un an, avec une moyenne de Nagüeles-Milla de Oro 6,872 €/m². Une maison familiale conventionnelle de 200 m² dans de nombreux quartiers de l’ouest de Marbella représente désormais un atout à sept chiffres, et les villas de Sierra Blanca, du Golden Mile et de La Zagaleta se situent plusieurs fois au-dessus de cette allocation. Dans la plupart des autres juridictions européennes, des actifs à ces niveaux généreraient des droits de succession substantiels. En Andalousie, les transferts entre conjoints et enfants n'en génèrent presque aucun – un avantage structurel que les législateurs de la région ont délibérément construit pour attirer et retenir la richesse internationale.
Qui hérite n’est pas automatique : l’héritage forcé et la clause de choix de la loi
L’impôt ne représente que la moitié de la question successorale. L’autre moitié – qui reçoit réellement la propriété – est régie par des règles qui surprennent de nombreux propriétaires étrangers. Le droit successoral espagnol applique un système d'héritage forcé (le legítima) : en gros, les deux tiers d'une succession sont réservés aux enfants du défunt, le conjoint survivant ayant droit à un intérêt viager (usufruito) plutôt qu'à la propriété pure et simple. Un propriétaire anglais qui assume la liberté de tout léguer à son conjoint, à un beau-fils ou à une œuvre caritative pourrait constater que la loi espagnole, appliquée par défaut, dit le contraire.
La voie d’évacuation est européenne. Règlement UE 650/2012 — généralement appelé Bruxelles IV — régit les successions transfrontalières depuis 17 août 2015. Sa règle par défaut est que la loi de la résidence habituelle du défunt s'applique à l'ensemble de la succession, ce qui signifie qu'un ressortissant étranger vivant à plein temps à Marbella tombe sous le coup du droit successoral espagnol, y compris l'héritage forcé. Mais l’article 22 du Règlement permet à tout testateur de choisir la loi de sa nationalité, simplement en mentionnant ce choix dans un testament. Un propriétaire britannique qui choisit le droit anglais retrouve une totale liberté testamentaire sur la villa espagnole ; un propriétaire néerlandais ou français peut faire de même en ce qui concerne leurs règles nationales. Les notaires et les tribunaux espagnols appliquent le règlement de manière universelle – peu importe que le Royaume-Uni n’ait jamais participé à Bruxelles IV ou qu’il ait depuis quitté l’UE, car c’est l’Espagne, et non le Royaume-Uni, qui applique la règle.
La leçon pratique est courte : la clause de choix de loi ne coûte rien à inclure et peut réorienter l’ensemble d’une succession, mais elle ne fonctionne que si elle est effectivement écrite avant le décès. Les propriétaires qui ont déménagé en Espagne il y a des années et qui n'ont jamais revu un testament rédigé chez eux sont le groupe le plus exposé : la résidence habituelle change tranquillement et avec elle, par défaut, la loi qui régira tout ce qu'ils possèdent.
L’assurance immobilière la moins chère en Espagne : un testament espagnol
Un testament étranger est légalement capable de disposer des biens espagnols, mais s'en remettre à un testament est une courtoisie coûteuse pour laisser vos héritiers. Avant qu’un testament britannique ou irlandais puisse être utilisé en Espagne, il doit généralement faire l’objet d’une homologation à domicile, puis être traduit par un traducteur assermenté, apostillé et présenté à un notaire espagnol – une séquence qui ajoute régulièrement des mois et des coûts professionnels importants à une administration que le calendrier fiscal espagnol n’attend pas. Un testament espagnol couvrant uniquement les actifs espagnols élimine tout cela.
La mécanique est rassurante et soignée. Le testament est signé devant notaire, qui conserve l'original et notifie son existence au Registre central des testaments (Registro General de Actos de Última Voluntad) à Madrid. Au décès, les héritiers obtiennent un certificat du registre identifiant quel notaire est détenteur du testament définitif — pas de fouille dans les tiroirs, pas de documents concurrents, pas d'ambiguïté sur la version qui prévaut. Rédigé de manière bilingue, contenant l'élection de la loi prévue à l'article 22, et limité expressément aux actifs espagnols afin qu'il ne puisse pas révoquer accidentellement un testament fait à domicile, il s'agit d'un rendez-vous d'une heure qui coûte généralement moins cher qu'un dîner pour deux dans un club de plage du Golden Mile.
Une catégorie de propriétaires nécessite une attention particulière : les couples non mariés. L'Andalousie traite les parejas de hecho enregistrés comme des conjoints en matière de droits de succession, mais l'inscription doit exister dans le registre andalou avant le décès. Les avocats de Tejada citent le cas d'un couple britannique disposant d'une modeste succession de 160 000 € : non enregistré, le partenaire survivant devait €46,281; enregistré, la facture était nulle. Pour les couples qui ont acheté ensemble à El Paraíso ou à La Cala de Mijas sans rien formaliser, cet acte administratif unique peut valoir plus que tout autre élément de planification successorale dont ils disposent.
L'horloge semestrielle : délais, plusvalía et formalités de succession
Les droits de succession espagnols doivent être déclarés et payés dans les six mois après la date du décès, en vertu de l'article 67 de la loi 29/1987. Une prolongation supplémentaire de six mois est disponible, mais seulement si elle est demandée dans les cinq premiers mois – si vous manquez la fenêtre, la succession devra payer des majorations et des intérêts de retard en plus de l'impôt lui-même. La déclaration de patrimoine andalou est déposée auprès de la Junta de Andalucía, accompagnée de l'acte de décès, du testament du registre central, des actes de propriété, des certificats bancaires et d'un inventaire du patrimoine et du passif. Pour les héritiers vivant à l’étranger, la collecte de documents étrangers apostillés à l’intérieur de cette fenêtre est précisément le point où les successions non planifiées se heurtent à des problèmes, et la plupart des familles désignent un avocat local, sous procuration, pour diriger le processus.
L'héritage d'une propriété déclenche également un deuxième impôt, plus petit, au niveau communal : la plusvalía municipale, prélevée par la mairie sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis le dernier transfert de la propriété. Dans une succession, c'est l'héritier qui paie, selon le même calendrier de six mois, prorogeable sur demande. Depuis la réforme fiscale de 2021, l'assujettissement peut être calculé soit selon une méthode cadastrale objective, soit par référence au gain réel, selon la valeur la plus faible, et plusieurs mairies appliquent des réductions pour une résidence principale passant à la famille proche. Les montants sont rarement dramatiques par rapport à la valeur des propriétés sur ce marché, mais le délai est le même et les surtaxes en cas de non-respect sont réelles.
Deux autres reliefs méritent d'être connus. L'Andalousie applique une réduction de 99% sur la valeur d'une maison familiale héritée par un conjoint, descendant ou ascendant qui remplit les conditions de résidence, sous réserve d'un plafond par héritier et d'une obligation de conserver la propriété pendant trois ans. Et le régime des 99 % ne se limite pas au décès : les donations viagères entre parents directs bénéficient de la même réduction en vertu des règles régionales en matière d'impôt sur les donations. C'est pourquoi un nombre croissant de propriétaires transfèrent désormais des biens espagnols à leurs enfants de leur vivant, dans le cadre d'un plan plus large. Les deux allègements sont assortis de conditions qui récompensent une structuration professionnelle précoce plutôt que l’improvisation après coup.
Planifier au point d'achat, pas après
Les résultats de la succession sont en grande partie fixés au moment de l’achat. La manière dont le titre est détenu – un nom ou deux, si les enfants majeurs apparaissent sur l'escritura, si un usufruit est réservé – détermine ce qui passe au décès, à qui et par combien d'événements imposables. Étant donné que chaque héritier dispose de sa propre allocation d'un million d'euros, la répartition d'une succession entre le conjoint et les enfants peut faire passer une famille d'une facture modeste à aucune facture du tout. Rien de tout cela ne nécessite des structures exotiques ; cela nécessite que les bonnes questions soient posées avant le rendez-vous chez le notaire, pas après. La même logique s'applique à l'endroit où vous achetez : les valeurs dans les zones privilégiées augmentent le plus rapidement - notre guide zone par zone du Golden Mile suit les prix de revente supérieurs à 15 000 €/m² en bord de mer – de sorte qu’un domaine qui se situe aujourd’hui confortablement sous l’allocation pourrait ne pas y rester longtemps.
Une mise en garde s’impose : cet article décrit les règles en termes généraux telles qu’elles existent à la mi-2026. Les successions interagissent avec le système fiscal de votre pays d'origine – un propriétaire domicilié au Royaume-Uni, par exemple, peut toujours être confronté à des droits de succession britanniques sur les actifs mondiaux, quels que soient les tarifs imposés par l'Andalousie – et les règles régionales peuvent changer en fonction de la politique régionale. Rien ici n’est un conseil juridique ou fiscal personnel. Avant d'acheter, de faire don ou de faire un testament, demandez conseil à un avocat ou à un conseiller fiscal espagnol qualifié qui pourra examiner en détail votre nationalité, votre résidence et votre situation familiale.
Cependant, la conclusion pour les acheteurs est difficile à manquer. La Costa del Sol offre déjà l'un des climats les plus agréables à vivre d'Europe et l'un de ses marchés immobiliers de premier ordre les plus liquides. L’Andalousie a ajouté quelque chose de plus rare : un environnement juridique dans lequel une maison familiale à Marbella, Estepona ou Benahavís peut être transmise presque intacte à la génération suivante, à condition que les formalités administratives – un testament espagnol, une clause de choix de loi, peut-être un enregistrement pareja de hecho – soient faites alors que tout le monde est encore en assez bonne santé pour trouver cela ennuyeux. Peu d’investissements d’un après-midi rapportent autant.
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