Tout non-résident qui vend une propriété en Espagne sort du bureau du notaire avec moins que le prix convenu sur son compte – conformément à la loi. L'acheteur est tenu de retenir 3% du montant de la vente et payez-le directement à l'Agencia Tributaria avant que le vendeur ne voie un centime du solde. Sur un Villa de 1,8 million d'euros à Nueva Andalucía, c'est 54 000 € retenus le jour de la signature, détenu par l'État espagnol en guise de dépôt contre une facture fiscale qui n'a pas encore été calculée. Vendre une maison à Marbella n'a rien à voir, sur le plan financier, avec l'achat d'une maison, et les propriétaires qui en sont victimes sont presque toujours ceux qui ne lisent que le guide d'achat.
Les mécanismes d'achat sont bien documentés - nous les exposons dans notre guide complet des taxes et des coûts pour l'achat d'une propriété à Marbella. La sortie est la partie que la plupart des propriétaires étrangers ne prévoient jamais, et après des années de croissance des prix sur la Costa del Sol, les sommes impliquées ont augmenté avec le marché. Ce qui suit montre comment les chiffres diminuent réellement lorsqu'un non-résident vend, depuis la rétention lors de l'acte de propriété jusqu'à la fenêtre de quatre mois pour récupérer l'argent. Rien de tout cela ne remplace les conseils d'un espagnol qualifié. avocat ou gestionnaire sur votre propre transaction ; c'est la carte, pas l'itinéraire.
Les trois pour cent qui n'arrivent jamais sur votre compte
Lorsque le vendeur est non-résident, la loi espagnole transforme l’acheteur en percepteur d’impôts. A l'achèvement, l'acheteur conserve 3% du prix de vente déclaré et le verse à l'administration fiscale au moyen d'un formulaire appelé Modèle 211, en remettant au vendeur un exemplaire timbré comme preuve. L'acheteur dispose d'un mois à compter de l'acte authentique pour effectuer ce paiement. Il ne s’agit pas d’un impôt distinct s’ajoutant à tout le reste : il s’agit d’une avance, d’un paiement au titre de l’impôt sur les plus-values que le vendeur pourrait éventuellement devoir payer.
Le détail qui surprend les gens est que la rétention ne sait pas s’il y a un quelconque profit. Vendez avec un gain intéressant et les 3 % constituent un acompte sur votre facture. Vendre à perte – tout à fait possible pour quelqu’un qui a acheté une nouvelle construction sur plan en haut d’un cycle – et les 3 % sont toujours prélevés, vous laissant ensuite les récupérer. La retenue est simplement intégrée dans le relevé d'achèvement, de sorte que le chiffre qui arrive sur votre compte est le prix moins cette tranche, moins toute annulation d'hypothèque et moins vos propres frais de vente.
L’échelle compte ici car les prix à Marbella ont augmenté. Un appartement en première ligne au Mille d'Or changer de mains à 3 millions d'euros moyens €90,000 assis avec l'Agencia Tributaria à partir du moment où le stylo se lève. Cet argent est récupérable, mais uniquement en déposant la bonne déclaration, à temps, et uniquement sur un compte bancaire que les autorités paieront.
Ce que vous devez réellement : les plus-values au titre de l'IRNR
La véritable responsabilité est Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur la plus-value, et le taux dépend du lieu où vous résidez fiscalement. Si vous habitez dans le UE, Islande ou Norvège, le gain est imposé à 19%. Si vous résidez ailleurs dans le monde, le tarif est de 24%. Cette distinction n'est pas académique sur la Costa del Sol : depuis le Brexit, un propriétaire britannique vendant une maison à Marbella est, à ces fins, un résident d'un pays tiers, et beaucoup sont surpris de voir leur gain évalué à 24% au lieu des 19% ils l'avaient supposé, selon les conseillers fiscaux de Marbella Rios Espinosa.
Le gain lui-même est la différence entre deux chiffres, et c'est en réussissant les deux que l'on gagne ou perd de l'argent. Le valeur de transfert est le prix de vente moins les frais de vente — la commission de l'agence immobilière, les honoraires de votre avocat et la plusvalía où vous l'avez supporté. Le valeur d'acquisition c'est ce que vous avez payé à l'origine plus tout ce que vous avez dépensé pour l'acquérir : les droits de mutation ou la TVA sur l'achat, les frais de notaire et de registre foncier, les frais juridiques et toutes les améliorations que vous pouvez justifier avec des factures appropriées. Une cuisine réformée, une nouvelle piscine, une chambre supplémentaire : tout cela augmente la valeur d'acquisition et réduit le gain imposable, mais seulement si vous conservez les documents. L'original écriture et un dossier de factures de rénovation valent, fiscalement, de l'argent réel.
Il est utile de savoir à quel point les résidents sont traités différemment, ne serait-ce que pour éviter de s'attribuer un mauvais numéro. Un résident fiscal espagnol paie selon un barème d'épargne progressif qui va du 19% sur les premiers 6 000 € de gain à 28% au-delà de 300 000 €. Un non-résident échappe complètement à cette échelle et paie un taux forfaitaire unique : 19% ou 24% — sur l'ensemble du gain. Pour un gain important, le forfait non-résident peut même jouer en votre faveur ; pour un petit, c’est rarement le cas.
Récupérer la différence : Modelo 210 et l'horloge quadrimestrielle
La retenue et l'impôt réel se réunissent sur un seul formulaire. Dans quatre mois de la vente, le vendeur classe Modèle 210, en déclarant le gain réel et l'impôt réel, et en créditant les 3% déjà retenus. Les instructions officielles de dépôt se trouvent sur le Agence Tributaire site, bien qu'en pratique presque tous les non-résidents aient un gestionnaire qui le gère.
A partir de là, le calcul est simple. Si votre impôt réel est inférieur aux 3% retenus, vous récupérez la différence. Prenez cette villa de Nueva Andalucía de 1,8 million d'euros avec 54 000 € retenus : si l'impôt sur les plus-values calculé est de 30 000 €, vous êtes redevable 24 000 € remboursés. Vendez à perte et vous récupérez le la totalité de 54 000 €. Si, au contraire, le gain est suffisamment important pour que 3 % ne le couvrent pas, c’est sur le même rendement que vous payez le déficit.
Le problème, c'est le temps et la patience. Si vous ne respectez pas le délai de quatre mois, vous risquez de perdre le droit à un remboursement et d'imposer des pénalités. Même correctement déposés, les remboursements des autorités espagnoles ont la réputation d’évoluer lentement – des mois, pas des semaines – et ils ont besoin d’un compte sur lequel payer. Considérez les 3 % comme de l'argent que vous ne reverrez pas avant un an, budgétisez leur absence et tout remboursement est un bonus plutôt qu'un choc pour votre trésorerie.
Plusvalía municipal — et le rebondissement qui rend votre acheteur responsable
À l’impôt national sur les plus-values s’ajoute un impôt local : plusvalía municipal, formellement l'impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), facturé par la mairie — Marbella, Estepona, Benahavís — sur l'augmentation du atterrir valeur, et non le bâtiment, au cours de vos années de propriété. Il est régi par le décret législatif royal 2/2004, mais la version actuelle a été reconstruite après le Arrêt de la Cour constitutionnelle du 26 octobre 2021 a annulé l'ancien calcul, incitant à une réforme urgente à travers Décret-loi royal 26/2021, comme le disent les fiscalistes non-résidents de Fiscalité ibérique documenter en détail.
La réforme a laissé un véritable choix aux vendeurs. Vous pouvez calculer la taxe par le méthode objective — la valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient municipal et les années de détention, plafonnées à 20 ans - ou par le vraie méthode, basé sur la différence réelle de valeur du terrain entre ce que vous avez payé et ce pour quoi vous avez vendu. Vous prenez celui qui produit la facture la plus basse et, surtout, s’il n’y a eu aucune augmentation de la valeur du terrain, aucune plusvalía n’est due. Les tarifs communaux s'étendent jusqu'à un plafond légal de 30% de cette base imposable, avec le pourcentage précis fixé par chaque mairie.
Vient ensuite le twist propre aux vendeurs étrangers. Normalement, le vendeur paie la plusvalía. Mais lorsque le vendeur est un non-résident, la loi désigne l'acheteur comme « contribuable de remplacement » — la personne légalement tenue de le déclarer et de le payer pour le compte du vendeur, dans les 30 jours ouvrables de l'acte. Dans la pratique, cela signifie qu'un acheteur achetant auprès d'un non-résident retiendra souvent également la plusvalía du prix, aux côtés des 3 %, ou insistera pour qu'elle soit réglée à l'achèvement. C’est une raison de plus pour laquelle le prix global et l’argent qui arrive sur votre compte sont deux nombres très différents, et une ligne supplémentaire à modéliser avant d’accepter les conditions.
Les exonérations rarement applicables et la perte qu’il faut quand même déclarer
La loi espagnole offre des moyens d'éviter l'impôt sur les plus-values, mais lisez les petits caractères avant de compter dessus. Le exemption de réinvestissement vous permet de reporter la taxe lorsque vous vendez votre résidence principale et investir le produit dans une autre résidence principale dans les deux ans. Le exemption pour les plus de 65 ans supprime complètement la taxe sur la vente d’une résidence principale. Les deux dépendent du fait que la propriété soit votre résidence habituelle – ce qui, pour le propriétaire d’une villa de vacances à Marbella ou d’un appartement d’investissement loué, n’est précisément pas le cas. Pour la plupart des non-résidents, ces allègements ne s’appliquent tout simplement pas à la transaction, aussi attrayants soient-ils.
Vendre à perte ne vous laisse pas échapper au dépôt. Si le prix de vente est inférieur à votre coût d'achat ajusté, il n'y a aucun gain ni aucune plus-value réelle à payer, mais vous devez quand même soumettre le Modelo 210 pour récupérer la rétention de 3% et enregistrer formellement la perte, qui peut alors être reporté sur les gains futurs pendant quatre ans. Il y a aussi la question de votre pays d'origine : la plupart des conventions espagnoles de double imposition accordent un allègement afin que le même gain ne soit pas imposé deux fois, mais le fonctionnement de ce crédit dépend entièrement de l'endroit où vous vivez, ce qui est exactement le genre de détails transfrontaliers qu'un conseiller qualifié est là pour gérer.
Aucun des éléments ci-dessus ne constitue un conseil fiscal personnalisé et ne doit pas être traité comme tel. Les taux, les coefficients et les allègements changent, les communes diffèrent et chaque histoire de propriété est son propre casse-tête. Avant de vous inscrire, commandez une estimation fiscale à un espagnol avocat ou gestionnaire vous connaissez donc vos revenus nets plutôt que de les découvrir.
Pourquoi la sortie mérite autant de planification que l’entrée
La raison pour laquelle tout cela compte plus en 2026 qu’il y a dix ans est le marché lui-même. Le tronçon Nagüeles – Milla de Oro du Golden Mile était en moyenne 6 789 € le mètre carré en février 2026, en hausse 6.9% dans un an ; Los Monteros atteint 8 772 € le mètre carré (en haut 11.9%) et Nueva Andalucía €5,654, tous deux à des sommets historiques, selon idéaliste. Les propriétaires qui ont acheté il y a cinq ou dix ans bénéficient de gains théoriques substantiels – ce qui est une autre façon de parler d’impôts substantiels. Le vendeur qui modélise la rétention de 3%, l'IRNR de 19% ou 24% et la plusvalía avant convenir d’un prix permet de garder le contrôle du seul chiffre qui compte, le net.
Que vous vous prépariez à vendre une maison sur la Costa del Sol ou à acheter la suivante et que vous souhaitiez comprendre le cycle de vie complet des coûts avant de vous engager, il est avantageux de travailler avec des personnes qui gèrent les deux côtés de l'acte chaque semaine. Parcourez nos propriétés à Marbella et sur la Costa del Sol pour voir ce que propose le marché actuel, et contactez l'équipe Domosmar pour des conseils locaux et fondés, de la recherche à l’achèvement – et au-delà.
