Lorsque l'Espagne a fermé son Visa doré aux acheteurs de biens immobiliers sur 3 avril 2025, l’hypothèse de travail sur la Costa del Sol était que le sommet du marché de Marbella allait vaciller. Après tout, le programme accordait la résidence espagnole aux ressortissants de pays tiers qui dépensaient au moins 500 000 € en propriété, et la région de Marbella était l'une de ses vitrines. Un an plus tard, les chiffres du Collège des Registradores, les bureaux d'enregistrement immobilier espagnols, montrent le contraire : la demande étrangère dans la province de Malaga n'a pas diminué, elle s'est maintenue à un niveau record.
Cette distance entre ce qui était prévu et ce qui s’est réellement produit est aujourd’hui la chose la plus utile à comprendre sur le marché de la région de Marbella. La fin du Golden Visa a été le changement réglementaire le plus discuté depuis une décennie dans le domaine de l'immobilier sur la Costa del Sol, et il s'est avéré être l'un des moins conséquents sur les prix. La raison pour laquelle cela a atterri si doucement en dit long sur qui achète réellement ici, à quel point le visa a toujours été important et où se situent les véritables ouvertures pour les acheteurs en 2026.
Ce que l’Espagne a effectivement abandonné
L'Espagne a introduit le Golden Visa en 2013, par le biais de la loi 14/2013, comme instrument d'après-crise pour attirer les capitaux étrangers dans l'économie. Sous sa forme immobilière, il offrait la résidence aux ressortissants de pays tiers ayant investi au moins €500,000 dans l'immobilier espagnol, sans aucune hypothèque autorisée sur cette somme. Des itinéraires parallèles existaient pour ceux qui plaçaient 2 millions d’euros en obligations d’État ou 1 million d’euros en actions ou fonds de sociétés espagnoles, mais l’immobilier faisait toujours la une des journaux. L'itinéraire a été supprimé sous Loi Organique 1/2025, publié le 3 janvier 2025, l'octroi de nouveaux visas d'investisseur prenant fin à partir du 3 avril 2025.
Malgré toute l’attention qu’il a attirée, le programme n’a jamais été de grande envergure. Selon l'Observatoire permanent de l'immigration, l'Espagne n'a accordé que 22,430 Les Golden Visas ont été délivrés sur toute la décennie, de 2013 à 2023. Cela a commencé presque imperceptiblement, avec seulement 157 approbations au cours de la première année, et l’essentiel de la demande provenait de ressortissants chinois et russes, suivis par des Iraniens, des Américains et des Européens non membres de l’UE, notamment des Ukrainiens et des Britanniques post-Brexit. Examen du projet par Spanish Property Insight décrit son influence sur le marché national comme étant « modeste en termes d'ampleur mais concentrée en impact ».
Cette concentration n’était pas, pour l’essentiel, à Marbella. Sept provinces représentaient 93 % de tous les achats de logements Golden Visa, et les leaders incontestés étaient Barcelone, avec 7,561 investissements au cours de la décennie, et Madrid, avec 3 990. Málaga — la province qui comprend Marbella, Estepona et Benahavís — a enregistré 3,976 sur dix ans, soit une moyenne d'environ quatre cents par an. Comparé à une province où les étrangers achètent désormais plusieurs milliers de maisons chaque année, le visa était plus une erreur d'arrondi qu'un moteur.
La logique politique derrière la fermeture n’avait pas non plus grand chose à voir avec la Costa del Sol. Le gouvernement a présenté l'évolution vers l'abordabilité du logement dans des marchés urbains sous pression, la ministre du Logement, Isabel Rodríguez, la présentant comme un moyen « d'ouvrir davantage d'opportunités aux personnes qui ont du mal à accéder à un logement abordable ». Même à l'époque, les conseillers soulignaient une évidence : le volume des transactions réellement générées par les Golden Visas était faible par rapport à la taille globale du marché immobilier espagnol, et encore plus faible sur la côte.
Le choc qui n'est jamais arrivé
Si le visa avait retardé la demande sur la Costa del Sol, sa suppression aurait dû apparaître rapidement dans les données de transactions de 2025. Ce n’est pas le cas. Dans la province de Malaga, les acheteurs étrangers ont atteint un record 34.75% de tous les achats au cours du premier trimestre 2025 – les mois mêmes où les acheteurs se précipitaient pour dépasser la date limite d'avril – et représentaient encore environ un tiers du marché à la fin de l'année, selon le Colegio de Registradores.
La situation nationale était la même. Les bureaux d'enregistrement estiment que les étrangers ont acheté 97,500 logements à travers l’Espagne en 2025, plus qu’en 2024, même si la route des visas était fermée. Les ventes totales de maisons espagnoles ont été dépassées 705,000 pour l'année, en hausse de plus de 10% et le chiffre le plus élevé depuis 2008. Un marché perdant un canal de demande supposément important n'affiche généralement pas sa meilleure année en dix-sept ans.
Les prix ont suivi la même ligne ascendante. Les valeurs moyennes dans la province de Malaga ont atteint environ 3 200 € le mètre carré d’ici fin 2025, en hausse d’environ 13 % sur l’année. À Marbella même, les prix demandés se sont stabilisés autour de 5 300 € à 5 600 € le mètre carré au début de 2026 (Idealista), les corridors les plus recherchés se négociant bien au-dessus de ce chiffre. Rien de tout cela n’est la signature d’un marché qui a perdu son appui.
Il y avait une véritable, quoique petite, empreinte digitale. À l’échelle nationale, au premier semestre 2025, les achats des étrangers non-résidents ont reculé d’environ 4% année sur année, tandis que les achats des étrangers déjà résidents en Espagne ont augmenté de plus de 6%. L’acheteur du Golden Visa était, par définition, un non-résident – donc un léger refroidissement à cette marge précise est exactement ce à quoi on peut s’attendre. Il était tout simplement bien trop petit pour infléchir la courbe globale, et la demande des résidents a plus que absorbé cette somme.
Pourquoi 500 000 € n'a jamais été l'histoire de Marbella
La raison la plus profonde pour laquelle la politique a à peine été enregistrée est arithmétique. UN €500,000 budget achète un appartement confortable sur une grande partie de la Costa del Sol, mais il se situe en dessous du point d'entrée de Marbella. Les villas nouvellement construites aux adresses établies commencent par des millions à un chiffre et s'étendent bien au-delà ; même les appartements sur le Golden Mile et dans la Golf Valley de Nueva Andalucía ont un prix auquel le seuil de visa était accessoire. Pour l’acheteur principal typique d’ici, la résidence était un sous-produit d’un achat qu’il effectuait de toute façon – et non la raison de cet achat.
L’identité de cet acheteur compte tout autant que ce qu’il dépense. L’épine dorsale de la demande dans la région de Marbella est, et a longtemps été, les citoyens d’autres pays de l’UE – des acheteurs britanniques établis ici depuis des décennies, aux côtés d’Européens du Nord venus des Pays-Bas, d’Allemagne, de Belgique et de Scandinavie – dont aucun n’a jamais eu besoin d’un visa d’investisseur pour devenir propriétaire d’une maison en Espagne. Le Golden Visa ne s'adressait qu'à la minorité non européenne, et même là, beaucoup achetaient au-dessus ou en dessous du seuil pour des raisons de style de vie plutôt que de paperasse.
C'est pourquoi l'expérience de la côte s'écarte si fortement de celle des villes. Le ralentissement redouté par les conseillers était toujours plus plausible dans le centre de Barcelone et de Madrid, où les capitaux des investisseurs non européens s'étaient concentrés le plus massivement. Sur la Costa del Sol, où le marché tourne autour des résidences secondaires, de la relocalisation et du style de vie, le même changement de politique est passé presque inaperçu. Pour avoir une idée plus complète de la façon dont la demande de location et les rendements soutiennent ce marché du style de vie, notre analyse de Rendements locatifs à Marbella en 2026 définit ce que rapporte réellement la propriété côtière.
Les acheteurs qui n'ont pas besoin de visa
La demande qui remplace toute perte d’intérêt en matière de visa est, au contraire, plus large qu’auparavant. La répartition 2025 des Registradores montre toujours que les acheteurs britanniques constituent le plus grand groupe étranger dans la province, suivis par les acheteurs néerlandais, allemands, belges et français – l'épine dorsale nord-européenne familière du marché de la Costa del Sol. Aucun d’entre eux n’exigeait la résidence par investissement ; la plupart achètent une maison de vacances, une base de déménagement ou un actif à long terme qu’ils ont l’intention de conserver.
La force la plus récente est américaine. Knight Frank attribue une partie du succès d'Iberia en 2025, lorsque l'Espagne et le Portugal ont livré leurs produits certaines des croissances les plus fortes d'Europe — aux flux entrants « en provenance d'Europe du Nord, des États-Unis et d'Amérique latine ». Les acheteurs américains ont grimpé dans le classement des acheteurs étrangers en Espagne et ont tendance à payer les prix au mètre carré les plus élevés de toutes les nationalités, aidés par l'arrivée de vols directs entre les États-Unis et Malaga. Fondamentalement, la demande américaine n’a jamais été liée au Golden Visa ; elle est motivée par le style de vie, le dollar et la recherche de stabilité.
Le contexte plus large de 2025 a également aidé. La Banque centrale européenne a réduit ses taux d'intérêt à quatre reprises au cours de l'année, réduisant ainsi le prix de la dette en euros ; un euro plus faible a conféré une meilleure valeur à l'immobilier espagnol pour les acheteurs en dollars et en livres sterling ; et l'abolition du régime fiscal non domiciliaire du Royaume-Uni a poussé une partie de la richesse mobile vers l'Europe continentale. Ces forces ont largement éclipsé tout ce que le changement de visa a retiré. La carte changeante des acheteurs est quelque chose que nous suivons en détail dans notre examen les données 2025 du Triangle d'Or et ses nouveaux pays acheteurs.
Ce que cela signifie pour les acheteurs en 2026
Le changement le plus important pour 2026 n'est pas l'absence de visa mais le rythme du marché. L'indice Prime International Residential Index de Knight Frank a enregistré une croissance mondiale des prix de premier ordre de seulement 3,2% en 2025, et la Costa del Sol a largement devancé ce chiffre – l'indice désignant Marbella, aux côtés de Méribel, comme restant « très demandée en tant que retraite familiale générationnelle ». Après les hausses à deux chiffres de ces dernières années, la croissance ralentit ici pour atteindre un rythme plus durable, qui récompense les décisions réfléchies plutôt que l’urgence.
La suppression du visa présente également un avantage plus discret. Avec la disparition des incitations à la résidence, les acheteurs restés sur le marché sont là pour la maison et l’actif, et non pour un raccourci en matière d’immigration – une base de demande plus propre et plus durable que ne l’ont jamais été les formalités administratives spéculatives. L’histoire structurelle est inchangée : rares terrains aménageables aux meilleures adresses, deux décennies d’intérêt international constant et un niveau supérieur qui ne cesse de s’éloigner des autres, comme le montre notre couverture de Le boom des résidences de marque à Marbella montre en détail.
Pour un acheteur, la conclusion pratique est que 2026 est un marché plus rationnel que ne le laissent entendre les gros titres autour du Golden Visa. La demande est forte et véritablement internationale, les prix sont fermes mais ne sont plus verticaux, et la valeur se situe de plus en plus dans des constructions neuves bien choisies, à un pas du sommet absolu du segment premium. Le visa n’a jamais été ce qui a valu la peine d’acquérir la Costa del Sol – et son absence ne change que très peu les arguments en faveur d’un achat ici.
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